السؤال الأول في أي مشروع مصنع ليس «كم مساحة المصنع؟» بل «أين تقع الأرض؟». فـرخصة بناء المصنع تسلك مسارين مختلفين تماماً: إن كانت الأرض داخل مدينة صناعية تديرها الهيئة السعودية للمدن الصناعية ومناطق التقنية «مدن»، فالرخصة تصدر من «مدن» عبر منصة شريك؛ وإن كانت خارجها، فالمرجع الاشتراطات البلدية للمصانع التي اعتمدتها وزارة البلديات والإسكان عام 1447هـ، والرخصة في الرياض تصدر من الأمانة عبر بوابتها الإلكترونية. يشرح هذا الدليل المسارين، والمخططات المطلوبة في كل منهما، ومتطلبات السلامة.
داخل المدن الصناعية أم خارجها؟
| داخل المدن الصناعية «مدن» | خارج المدن الصناعية | |
|---|---|---|
| الجهة | الهيئة السعودية للمدن الصناعية ومناطق التقنية | الأمانة أو البلدية |
| المنصة | منصة شريك | في الرياض: بوابة أمانة منطقة الرياض الإلكترونية |
| الأرض | تخصيص بعقد مع «مدن» | ملك أو إيجار في موقع مسموح للنشاط الصناعي |
| المرجع الفني | اشتراطات «مدن» وكود البناء السعودي | الاشتراطات البلدية للمصانع وكود البناء السعودي |
وتنص الاشتراطات البلدية للمصانع على أنها تُطبَّق على المصانع التي تُنشأ في مواقع تحت إشراف وزارة البلديات والإسكان، وقد صدرت استناداً إلى قرار مجلس الوزراء رقم 533 بتاريخ 1445/7/4هـ بشأن معالجة وضع المصانع الواقعة خارج المواقع المخصصة للمدن الصناعية. وأعطت المصانع القائمة مهلة تصحيحية سنة من تاريخ النشر.
وتعرض «مدن» إلى جانب الأراضي الصناعية منتجات أخرى، مثل المصانع الجاهزة والمستودعات وساحات التخزين ومواقف الشاحنات والحافلات، ولكل منها رحلة مستثمر منشورة على موقعها؛ فتحقق من رحلة المنتج الذي اخترته قبل التخطيط للتصميم.
المسار الأول: رحلة المستثمر في «مدن»
تنشر «مدن» رحلة المستثمر للأراضي الصناعية في ثلاث مراحل:
مرحلة التعاقد
- طلب التسجيل للاستثمار عبر منصة «استثمر في السعودية».
- طلب سجل تجاري عبر المركز السعودي للأعمال.
- طلب ترخيص صناعي «تحت التأسيس» عبر منصة «صناعي».
- طلب التعاقد عبر منصة شريك.
- توقيع العقد مع «مدن».
مرحلة البناء 6. طلب اعتماد المخططات (المخطط العام ومخطط السلامة) عبر منصة شريك. 7. طلب تصريح بيئي للإنشاء عبر منصة التصاريح والتراخيص البيئية. 8. طلب شهادة تخصيص طاقة من وزارة الطاقة. 9. ترقية الترخيص الصناعي إلى «تحت الإنشاء» عبر «صناعي». 10. طلب رخصة البناء عبر منصة شريك. 11. طلب إيصال التيار الكهربائي عبر منصة شريك.
مرحلة التشغيل والإنتاج 12. طلب التصريح البيئي التشغيلي عبر منصة التصاريح والتراخيص البيئية. 13. طلب شهادة إتمام وإشغال البناء ورخص التشغيل عبر منصة شريك. 14. ترقية الترخيص الصناعي من «تحت التأسيس» إلى «منتج».
وتشترط «مدن» لاعتماد المخططات أن يفوّض المستثمر مكتباً هندسياً مؤهلاً لدى «مدن» يعدّها وفق كود البناء السعودي وأدلة واشتراطات البناء المعتمدة لديها، وتشترط لرخصة البناء تفويض مكتب مؤهل لديها للإشراف، وأن يُقدَّم طلبها خلال الأشهر التسعة الأولى من تاريخ تخصيص الأرض. ولاحظ أن اعتماد المخططات يسبق رخصة البناء بعدة خطوات؛ أي أن التصميم يجب أن يكون جاهزاً مبكراً.
المسار الثاني: الاشتراطات البلدية للمصانع خارج «مدن»
متطلبات الترخيص وفق الاشتراطات: سجل تجاري ساري يحتوي على النشاط، وترخيص صناعي من وزارة الصناعة والثروة المعدنية، وتصريح بيئي (إنشائي وتشغيلي) من المركز الوطني للرقابة على الالتزام البيئي، وموافقة المديرية العامة للدفاع المدني مع تقرير هندسي يثبت مناسبة المبنى لممارسة الأنشطة الصناعية وفق متطلبات الحماية من الحريق.
المواقع المسموحة ثلاثة:
| البند | موقع تجاري | مناطق الخدمات المساندة | المخططات المعتمدة للمصانع |
|---|---|---|---|
| الشرط | داخل النطاق العمراني، للأنشطة التي تسمح بها اللجنة المركزية | ضمن الاستخدامات الصناعية المعتمدة، مع فصل المستودعات المستقلة عن المصانع | خارج النطاق العمراني أو على أطراف المدينة أو قرب الموانئ والمناطق اللوجستية |
| المساحة | من 300 إلى 600 م² | 300 م² حداً أدنى | 300 م² حداً أدنى |
| الشارع | تجاري بعرض 30 م حداً أدنى | لا ينطبق | لا ينطبق |
| الارتدادات | حسب نظام البناء | 8 م أمامي و4 م جانبي وخلفي | 13 م أمامي و6 م جانبي وخلفي |
| الارتفاع | حسب نظام البناء | من 6 م إلى 20 م | من 6 م إلى 20 م |
والارتفاع الأعلى من 20 م يحتاج موافقة خاصة من الجهة المشرفة، ولا تُحتسب الهوائيات والمداخن ضمن الارتفاع. وفي الموقع التجاري يكون المصنع في دور أرضي لمبنى تجاري قائم على كامل الواجهة أو في مبنى مستقل من طابق واحد.
المخططات المطلوبة لتصميم المصنع
في المسارين يبدأ الملف من تصميم معتمد من مكتب هندسي. وتطلب الاشتراطات البلدية تقديم تصميم مقترح من مكتب هندسي معتمد للمراجعة والاعتماد من الأمانة أو البلدية، يوضح حركة تحميل المنتجات وتفريغ المواد الخام، ومناورة الشاحنات والناقلات، وحركة السيارات والمشاة وعلاقتها بالمداخل والمخارج، ونقاط المراقبة. ويشمل التصميم عادةً:
- المخطط العام للموقع: المبنى والارتدادات والمواقف ومناطق التحميل داخل حدود الموقع، وفي المواقع المستقلة ومناطق الخدمات المساندة والمخططات المعتمدة للمصانع سور خارجي على كامل محيط الموقع لا يقل ارتفاعه عن 2.5 م.
- التصميم المعماري: مكاتب إدارية لا تتجاوز 30% من مساحة المصنع، ومخزن ملحق لا يتجاوز 25% من المساحة أو 150 م² أيهما أقل، ومساحة للنفايات في الارتدادات الجانبية لا تعرقل دخول الشاحنات وخروجها.
- التصميم الإنشائي والكهربائي والميكانيكي والصحي وفق كود البناء السعودي، مع أنظمة لفصل الزيوت والشحوم قبل الصرف.
- مخططات السلامة: مواقع الطفايات والإنذار والمخارج وفواصل الحريق بين الإشغالات وفق SBC 201 وSBC 801، ومساحة لمناورة مركبات الإطفاء.
وداخل «مدن» تطلب خدمة «اعتماد مخطط سلامة» المنشورة في دليل خدماتها: مخططاً معمارياً معتمداً من «مدن»، وكراسة فنية للمشروع، وحسابات هيدروليكية لأنظمة الإطفاء، ومخططات مكافحة الحريق وإنذاره، ومخططات خطة الطوارئ والإخلاء، وجداول الأنظمة ومواصفاتها الفنية. وقد تختلف التفاصيل بين المدن الصناعية، فتُطابَق عند تقديم الطلب في منصة شريك.
السلامة والدفاع المدني
يُطلب ترخيص السلامة عبر منصة سلامة التابعة للدفاع المدني للمنشآت ذات السجل التجاري أو الصناعي، ومن مستنداتها: صورة السجل التجاري أو الصناعي، ونسخة رخصة البناء، وكروكي الموقع، وعقد الإيجار أو الملكية، وعقد صيانة أنظمة السلامة، ووثيقة تأمين المنشأة. ومخطط السلامة في «مدن» جزء من اعتماد المخططات قبل رخصة البناء، وبعد التشغيل تتيح «مدن» ضمن خدماتها الإلكترونية خدمة «تصريح إجراء خطة إخلاء وهمية» للمستثمر؛ أي أن خطة الإخلاء جزء من التشغيل اليومي لا من ملف التصميم وحده. التفاصيل في متطلبات مخططات السلامة.
رخصة البناء خارج «مدن» في الرياض
في الرياض تُقدَّم رخص البناء عبر بوابة أمانة منطقة الرياض الإلكترونية بواسطة المكتب الهندسي المعتمد، لا عبر منصة بلدي. يتعاقد المستثمر مع المكتب على البوابة بإدخال رقم وثيقة الملكية، ثم يرفع المكتب الطلب باختيار الأرض من خريطة الأساس في الأمانة، مع الرفع المساحي ونظام البناء والمخططات ومكونات البناء والارتدادات، وتصدر فاتورة الرسوم ثم الرخصة. وقد يحتاج المشروع إلى دراسة مرورية حسب حجمه وموقعه.
أخطاء شائعة
- شراء أرض خارج المدن الصناعية قبل التأكد من أن النشاط مسموح في موقعها.
- الخلط بين المصنع والمستودع؛ فلكل منهما اشتراطات مستقلة، راجع اشتراطات المستودعات والورش.
- تأجيل مخطط السلامة إلى ما بعد التصميم المعماري، فيعود الملف من الدفاع المدني.
- إهمال حركة الشاحنات ومناطق التحميل داخل حدود الموقع.
- افتراض أن رخصة البناء أول خطوة في «مدن»، بينما تسبقها في رحلة المستثمر خطوات التعاقد واعتماد المخططات والتصريح البيئي للإنشاء.
كيف تساعدك حيازة
نحدد في حيازة المسار الصحيح لأرضك أولاً، ثم نعدّ تصميم المصنع بالمخطط العام ومخطط السلامة والتخصصات الهندسية وفق اشتراطات «مدن» أو الاشتراطات البلدية بحسب موقع أرضك، ونتابع رخصة البناء خارج «مدن» عبر بوابة أمانة الرياض. ولمشاريع المجمعات الصناعية نقدم التخطيط الصناعي.
