يسمع مالك الأرض عبارة «كود البناء السعودي» في أول اجتماع مع المكتب الهندسي، ثم يقرأها في عقد المقاول، ثم يجدها شرطاً في طلب رخصة البناء لدى الأمانة، ولا يشرح له أحد ما الذي يعنيه الكود له تحديداً: ماذا يفرض على فيلته؟ من يتحمل مسؤولية تطبيقه؟ وهل يرفع التكلفة أم يحميه؟ هذا الدليل يجيب عن هذه الأسئلة بلغة المالك، مستنداً إلى ما ينشره المركز السعودي لكود البناء ووزارة البلديات والإسكان، دون الدخول في التفاصيل الفنية التي هي شأن المهندس.

ما هو كود البناء السعودي؟

يعرّفه المركز السعودي لكود البناء بأنه مجموعة الاشتراطات والمتطلبات من أنظمة ولوائح تنفيذية وملاحق متعلقة بالبناء والتشييد لضمان السلامة والصحة العامة. صدر نظام تطبيق كود البناء السعودي بالمرسوم الملكي رقم (م/43) وتاريخ 26/4/1438هـ، وصدرت له لائحة تنفيذية من وزارة البلديات والإسكان تحدد مهام الجهات ومسؤوليات الأطراف وآلية التفتيش والمخالفات.

والكود ليس كتاباً واحداً، بل سلسلة من الأكواد المتخصصة تشرف عليها اللجنة الوطنية لكود البناء السعودي، وتُحدَّث دورياً؛ الإصدار المتاح حالياً على موقع المركز هو إصدار 2024. الفكرة الأساسية أن الكود يضع الحد الأدنى الذي لا يجوز النزول عنه في التصميم والتنفيذ، ويترك للمالك والمصمم ما فوق ذلك.

متى صار الكود إلزامياً على المباني السكنية؟

طُبّق الكود على مراحل بحسب نوع المبنى. بدأت المرحلة الأولى في 2018 بالمباني الحكومية والمباني العالية والمستشفيات والفنادق، ثم شملت المرحلة الثانية المساجد والمباني التعليمية والمجمعات التجارية والصناعية، ودخلت المباني السكنية في المرحلة الثالثة التي بدأت في 1 محرم 1442هـ (20 أغسطس 2020م)، ثم استكملت المراحل اللاحقة بقية أنواع المباني حتى 2023.

وأوضحت اللجنة الوطنية لكود البناء أن تطبيق الكود على المباني السكنية المكونة من ثلاثة أدوار فأقل صار إلزامياً اعتباراً من 1 يوليو 2021م، بعد أن كان مطبقاً على المباني الأعلى، وأن الإلزام يتحقق عبر ثلاثة متطلبات: تعيين مكتب مصمم هندسي معتمد، وتعيين مكتب مشرف هندسي معتمد، وشراء وثيقة التأمين. وهذه المتطلبات الثلاثة هي نفسها التي تجدها اليوم شروطاً في خدمة إصدار رخصة البناء؛ وفي الرياض تُقدَّم رخص البناء وما يتبعها عبر بوابة أمانة منطقة الرياض الإلكترونية بواسطة المكتب الهندسي المعتمد، أما منصة بلدي فهي المنصة الوطنية لبقية الأمانات والبلديات ولخدمات مثل الاستعلام والسكن الجماعي.

أجزاء الكود التي تخص مبناك السكني

من بين سبعة وعشرين جزءاً في إصدار 2024، هذه هي الأجزاء التي تلمس الفيلا أو العمارة السكنية مباشرة:

الكود ماذا يغطي ما يعنيه لك
SBC 1101-1102 الكود السعودي للمباني السكنية متطلبات المساكن المخصصة لعائلة أو عائلتين بارتفاع لا يزيد عن ثلاثة طوابق، في التخصصات المعمارية والإنشائية والكهربائية والميكانيكية والصحية وغاز الوقود وترشيد الطاقة المرجع الأول لتصميم الفيلا؛ صُمم لتسهيل متطلبات التصميم على المصمم
SBC 201 كود البناء العام تصنيف الإشغال، الارتفاعات والمساحات، الإنشاء المقاوم للحريق، وسائل الخروج ينطبق على العمائر السكنية والمباني التي تتجاوز نطاق 1101
SBC 301 و303 و304 (الأحمال، التربة والأساسات، الخرسانة) أحمال التصميم والزلازل والرياح، فحص التربة، تصميم الخرسانة المسلحة سبب طلب تقرير فحص التربة قبل الرخصة، وأساس متانة الهيكل
SBC 401 الكود الكهربائي التمديدات، الحماية، التأريض، اللوحات سلامة التمديدات ومنع الحرائق الكهربائية
SBC 501 الميكانيكي وSBC 701 الصحي التكييف والتهوية، التمديدات الصحية والصرف جودة الهواء، وكفاءة التكييف، ومنع الروائح والتسربات
SBC 602 ترشيد الطاقة للمباني السكنية العزل الحراري للجدران والأسقف، الزجاج، كفاءة الأجهزة فاتورة كهرباء أقل، وراحة حرارية أعلى
SBC 801 الحماية من الحرائق الكواشف، مسارات الخروج، المواد حماية الأسرة والممتلكات

المالك لا يحتاج إلى قراءة هذه الأكواد، لكنه يحتاج إلى معرفة أنها موجودة حتى يسأل مكتبه الهندسي: هل المخططات مطابقة لـ SBC 1101؟ هل العزل الحراري وفق SBC 602؟ هل تقرير التربة أُخذ في الحسبان؟

اشتراطات الحد الأدنى: أمثلة عملية

ما يفرضه الكود على الفيلا ليس ترفاً هندسياً، بل بنود يشعر المالك بأثرها كل يوم:

  • العزل الحراري للجدران الخارجية والأسقف والزجاج المزدوج: البند الأكثر تأثيراً في فاتورة الكهرباء.
  • الأساسات وفق تقرير التربة: لا تُصمم القواعد على افتراض، بل على فحص فعلي للموقع.
  • تسليح وأبعاد العناصر الإنشائية بحسب الأحمال والمنطقة الزلزالية.
  • التمديدات الكهربائية بمقاطع وحمايات مناسبة، وقواطع تسرب الأرضي في الأماكن الرطبة.
  • التهوية والتكييف بأحمال محسوبة لا تقديرية.
  • كواشف الدخان ومسارات الخروج في المسكن.
  • العزل المائي للأسطح والحمامات، وهو من البنود التي يغطيها التأمين ضد العيوب الخفية.

من يتحمل مسؤولية التطبيق؟

يوزع النظام ولائحته التنفيذية المسؤولية على أطراف المشروع، وكل طرف يُحاسب على دوره:

  • المكتب المصمم: مسؤول عن مطابقة المخططات المعمارية والإنشائية والكهربائية والميكانيكية للكود، وهي التي تراجعها شركة الفحص الفني قبل إصدار الرخصة.
  • المقاول: مسؤول عن التنفيذ وفق المخططات والمواصفات، وعن شراء وثيقة التأمين ضد العيوب الخفية.
  • المكتب المشرف: مسؤول عن التحقق من مطابقة التنفيذ وإرسال تقارير المراحل إلى الأمانة (في الرياض عبر بوابتها الإلكترونية).
  • المالك: مسؤول عن التعاقد مع هذه الأطراف المعتمدة وعدم إجراء تعديلات مخالفة بعد صدور الرخصة أو الشهادة.
  • الأمانة والفاحص الفني: يتحققان عبر مراجعة المخططات والتفتيش الميداني.

وقد أصدرت الوزارة لائحة تصنيف مخالفات كود البناء السعودي التي تحدد المخالفات والغرامات لكل طرف، وتشمل مخالفات التصميم والتنفيذ والإشراف. لذلك فإن عبارة «المقاول قال إن هذا كافٍ» لا تحمي المالك؛ ما يحميه مخطط معتمد وإشراف موثق.

ماذا يعني الكود لتكلفة البناء وقيمته؟

بعض بنود الكود ترفع التكلفة الأولية (العزل، التأمين، أتعاب الإشراف)، لكنها تشتري ثلاثة أشياء: فاتورة تشغيل أقل طوال عمر المبنى، تأميناً لعشر سنوات على العيوب الإنشائية والعزل المائي، وقيمة عقارية أعلى عند البيع لأن المبنى موثق بشهادة إشغال ومخططات معتمدة. والبديل، أي البناء بلا كود، لم يعد خياراً نظامياً أصلاً منذ ربط الرخصة بالمتطلبات الثلاثة.

الطريق العملي للمالك: اختيار مكتب هندسي يعرف الكود ويطبقه في التصميم من البداية، لا مكتب يعدّل المخططات بعد ملاحظات الفاحص. راجع كيف يعمل ذلك في دليل الإشراف الهندسي ودليل شهادة إتمام البناء.

كيف تساعدك حيازة

نصمم في حيازة المباني السكنية وفق كود البناء السعودي في التخصصات كلها: التصميم المعماري بما يحقق متطلبات SBC 1101 وترشيد الطاقة، والتصميم الإنشائي على أساس تقرير التربة والأحمال، وتصميم الأنظمة الكهربائية والميكانيكية بأحمال محسوبة، ثم نرافق الملف على بوابة أمانة منطقة الرياض حتى صدور الرخصة، ونشرح للمالك في كل مرحلة ما الذي يفرضه الكود ولماذا.