ابحث عن «نسبة البناء للفلل في الرياض» وستجد أرقاماً متضاربة: 60% في موقع، و75% في آخر، وملحق علوي بنسبة 50% هنا و70% هناك. السبب أن كثيراً مما يُتداول منقول من نماذج قديمة، بينما المرجع الساري اليوم هو اشتراطات إنشاء المباني السكنية الصادرة عن وزارة البلديات والإسكان، والتي تعرضها صفحتها الرسمية بحالة «ساري». يجمع هذا الدليل ما تنص عليه هذه الاشتراطات للفلل: النسب، والارتدادات، والارتفاعات، والسور، والمواقف، ثم يشرح لماذا يبقى نظام البناء الخاص بقطعتك هو الكلمة الأخيرة. وحين تصبح جاهزاً للتقديم نتولى عنك إصدار رخصة البناء في الرياض من التصميم حتى طباعة الرخصة.
وللتذكير: في الرياض تُقدَّم رخص البناء وما يتبعها عبر بوابة أمانة منطقة الرياض الإلكترونية بواسطة المكتب الهندسي المعتمد، أما منصة بلدي فهي المنصة الوطنية لبقية الأمانات والبلديات ولخدمات مثل الاستعلام والسكن الجماعي.
من يحدد ما تبنيه على أرضك؟
ثلاث طبقات تحكم تصميم الفيلا، ويجب قراءتها معاً:
- اشتراطات إنشاء المباني السكنية: صدرت بقرار وزاري عام 1446هـ وتُطبَّق على الرخص الإنشائية الجديدة، وهي ملزمة لجميع الأمانات، عدا احتساب المواقف والارتدادات للمباني على الشوارع التجارية، ونسب البناء في مناطق خاصة تحددها الأمانة. ولا تلغي أنظمة البناء الصادرة عن هيئات تطوير المناطق والمدن.
- نظام البناء للقطعة: الوثيقة التي تصدرها الأمانة لأرضك بعينها، وتحدد الاستعمال والنسب والارتدادات والأدوار والأسوار والمواقف. وطريقة طلبه وقراءته في دليل نظام البناء لقطعة الأرض.
- كود البناء السعودي: المرجع الرئيسي للتصميم والتنفيذ، وإن تعارض بند في الاشتراطات مع الكود يُطبَّق الكود.
نسبة البناء المسموح بها للفلل
تعرّف الاشتراطات الفيلا السكنية بأنها مسكن بدورين بحد أقصى مع ملحق علوي وملاحق خارجية وقبو. والنسب كالتالي:
| العنصر | الحد الأقصى |
|---|---|
| الدور الأرضي شاملاً الملاحق الأرضية | 75% من مساحة الأرض |
| الدور الأول | 75% من مساحة الأرض |
| الملحق العلوي | 70% من مساحة الدور الذي تحته، شاملاً الدرج والمصاعد |
| القبو | يُسمح به على كامل مسطح الأرض، ويجوز تعدد أدواره |
وهذه حدود عامة؛ فالاشتراطات نفسها تُلزم بما يحدده نظام البناء والمخطط المعتمد للمنطقة، وتستثني نسب البناء في المناطق الخاصة التي تحددها الأمانة، لذلك طابقها مع نظام البناء لقطعتك قبل التصميم. ولا تدخل في نسبة البناء المناور والأفنية الداخلية المكشوفة والبروزات المسموح بها على الشوارع وغرف الكهرباء، ولا تُحسم مساحة الشطفة في زوايا الأراضي عند حساب نسبة الدور الأرضي. وتفاصيل الملاحق واستخدامها في دليل اشتراطات الملحق العلوي والملاحق الأرضية.
مثال حسابي: أرض 20 × 30 متراً (600 م²) على شارع بعرض 15 متراً ومحاطة بالجيران من ثلاث جهات. النسبة تسمح بـ 450 م² للدور الأول، لكن الارتدادات (3 أمتار أمامي و1.5 متر من كل جار) تترك مساحة صافية 17 × 25.5 = 433.5 م² فقط، قبل البروزات المسموح بها على الشارع. القيد الأشد هو الذي يحكم، ولهذا لا يكفي ضرب مساحة الأرض في 75%.
الارتدادات حسب عرض الشارع
يُحسب الارتداد من حد الملكية إلى بداية حد البناء في الدور الأرضي. وفي الشوارع الأقل من 30 متراً تنص الاشتراطات للفلل على أن يكون الارتداد الأمامي خُمس عرض الشارع بحد أدنى 3 أمتار، والجانبي والخلفي على الشوارع خُمس العرض بحد أدنى مترين، وبتطبيقها تكون الارتدادات:
| عرض الشارع | الارتداد الأمامي | الارتداد الجانبي أو الخلفي على شارع |
|---|---|---|
| 10 أو 12 متراً | 3 أمتار | خُمس العرض بحد أدنى مترين |
| 15 متراً | 3 أمتار | 3 أمتار |
| 20 متراً | 4 أمتار | 4 أمتار |
| 25 متراً | 5 أمتار | 5 أمتار |
| 30 متراً فأكثر | لا يقل عن 6 أمتار | حسب نظام البناء |
وهذه أرقام الاشتراطات العامة؛ أما المباني على الشوارع التجارية فاحتساب ارتداداتها ومواقفها مستثنى من الإلزام ويتبع ضوابط الأمانة، ويبقى نظام البناء للقطعة هو المرجع. وجهة المجاورين وممرات المشاة لا يقل الارتداد عن 1.5 متر، وجهة الساحات والميادين 3 أمتار. ثلاث قواعد تغيّر التصميم كثيراً:
- يُسمح بالبناء في الارتدادات بالدور الأرضي على جميع الجهات بحد أقصى 70% من طول محيط الأرض، بشرط عدم تجاوز نسبة الأرضي وتوفير المواقف والإنارة والتهوية، وبارتفاع لا يزيد عن 4.5 متر.
- لا يُسمح بالبناء في الحد الأدنى من الارتداد جهة الجار في الدور الأول والملحق العلوي.
- لا تُستخدم أسطح البناء في الارتدادات تراساً أو بلكونة، ولا توضع عليها أجهزة التكييف أو الأطباق الهوائية.
عدد الأدوار والارتفاعات
- الارتفاع الكلي للفيلا 14 متراً بحد أقصى، يُقاس من منتصف الرصيف أمام المدخل حتى سطح الملحق العلوي، ولا تُحسب فيه غرف المصاعد وخزانات المياه حتى 6 أمتار فوق أرضية السطح.
- منسوب الدور الأرضي بين 30 سم و1.20 متر فوق منتصف الرصيف أمام المدخل.
- سترة السطح بين 1.70 و2 متر، وسترة سطح الملحق بين 40 و80 سم.
- القبو للمواقف والخدمات والملحقات الترفيهية، وللسكن بشرط التهوية والإنارة الطبيعية.
- البروزات مسموحة فقط على الشوارع بعرض 10 أمتار فأكثر وبما لا يزيد عن 1.25 متر.
السور والمداخل والمواقف
- السور جهة الجيران لا يزيد عن 4.5 متر، ولا يُسمح بسواتر فوقه تزيد ارتفاعه. والشرفة المطلة على الجار داخل حد البناء يلزمها سور لا يقل عن 1.80 متر.
- مدخل السيارات لا يقل عرضه عن 3 أمتار، ويجوز فتح باب غرفة السائق على السور الخارجي بعرض لا يقل عن 80 سم.
- المواقف داخل الملكية: موقف واحد للفيلا على أرض 400 م² فأقل، وموقفان لما يزيد عن 400 م²، وموقف إضافي إن استُخدم الملحق العلوي وحدة سكنية مستقلة.
- الدرج والمنحدرات الخارجية تكون داخل حدود الملكية، ويُستثنى في الفلل ما لا يتجاوز عرض الرصيف.
الفلل المتصلة وشبه المتصلة وفصل الأدوار
تفرّق الاشتراطات بين ثلاثة أنواع: الفيلا المنفصلة بارتدادات من جميع الجهات، وشبه المتصلة الملاصقة للجار من جهة واحدة، والمتصلة الملاصقة من أكثر من جهة. وفي كل حالات التلاصق يُفصل الهيكل الإنشائي بجدار مزدوج بفاصل إنشائي، ويُشطَّب الجزء الظاهر للجار القائم بنفس مواد التشطيب لديه ما لم توافق الأمانة على غيرها.
- يُسمح بموافقة الأمانة ببناء مجموعة فلل على الصامت من جهة واحدة بشرط ألا يقل ارتداد الجهة الأخرى عن 3 أمتار، أو من جهتين مع الالتزام بالارتداد النظامي لباقي الجهات.
- فصل الأدوار بحيث يكون كل دور وحدة سكنية مستقلة بمدخل مستقل ممكن بموافقة الأمانة، بشرط موقف لكل وحدة داخل الملكية، وعرض واجهة لا يقل عن 12 متراً للفيلا المنفصلة و10 أمتار للمتصلة وشبه المتصلة، ويجوز حينها إلغاء السور الأمامي ليصبح الارتداد مواقف.
- لا يزيد ارتفاع سقف الجزء الملاصق للجار عن ارتفاع الدور الأرضي والسور، أي 4.5 متر بحد أقصى.
لماذا تختلف الأرقام على الإنترنت؟
ما زال على بوابة الأمانة نموذج تدقيق قديم للوحدات السكنية (تاريخ إنشاء الملف 2013) يذكر 60% للأرضي و65% للأول وملحقاً علوياً بـ 50% من الدور الأول وارتفاعاً كلياً 12 متراً، وهذه هي الأرقام التي تنقلها صفحات كثيرة. وقد أعلنت الوزارة عند إصدار الاشتراطات المحدّثة أنها زادت نسب البناء للفلل وقلّصت ارتداداتها ورفعت الارتفاعات والأسوار الجانبية وسترة السطح، وسمحت بالبناء في الارتدادات بالدور الأرضي. وتسمح الاشتراطات كذلك للمباني القائمة وتحت الإنشاء بالاستفادة من هذه الزيادات وفق الإجراءات البلدية، بشرط سلامة المبنى وعدم الإضرار بالجيران. لذلك اعتمد على الاشتراطات السارية ونظام البناء لقطعتك، لا على أرقام منقولة من صفحات لم تُحدَّث.
أخطاء شائعة
- التصميم قبل طلب نظام البناء، ثم اكتشاف أن القطعة في منطقة لها ضوابط خاصة.
- حساب المساحة بضرب الأرض في 75% وتجاهل الارتدادات.
- تحويل الملحق العلوي إلى شقة مستقلة دون موقف إضافي.
- مدّ الدور الأول فوق ارتداد الجار.
- رفع السور بسواتر فوق 4.5 متر.
- تنفيذ أي تعديل قبل الرخصة؛ ارجع إلى دليل رخصة البناء في الرياض.
كيف تساعدك حيازة
في حيازة نطلب نظام البناء لقطعتك ونطابقه مع الصك والقرار المساحي قبل أي رسم، ثم نصمم فيلتك لتستفيد من أقصى ما تسمح به الاشتراطات بأقل ملاحظات ممكنة من الأمانة، ونقدّم الرخصة عبر بوابة أمانة منطقة الرياض الإلكترونية. تعرّف على خدمة رخص البناء وخدمة التصميم المعماري.
