اشتراطات الملحق العلوي والملاحق الأرضية في الفلل بالرياض: النسبة والارتفاع والاستخدام والرخصة

الملحق أكثر جزء في الفيلا يُسأل عنه بعد الرخصة: هل أبني ملحقاً على السطح؟ كم مساحته؟ هل أؤجره شقة؟ وهل يحتاج ملحق السائق في الحوش رخصة؟ وتنتشر على الإنترنت عبارة «زيادة نسبة البناء في الملاحق العلوية إلى 70%»، وبالرجوع إلى النص الرسمي: الرقم صحيح، وهو منصوص عليه في اشتراطات إنشاء المباني السكنية السارية الصادرة عن وزارة البلديات والإسكان. يشرح هذا الدليل اشتراطات الملحق العلوي والملحق الأرضي كما وردت في الاشتراطات، ثم مسار الرخصة إن أردت إضافة ملحق لفيلا قائمة. ونتولى في حيازة إصدار رخصة البناء في الرياض بما فيها الملاحق، عبر بوابة أمانة منطقة الرياض.

وفي الرياض تُقدَّم رخص البناء وما يتبعها، ومنها تعديل الرخصة لإضافة ملحق، عبر بوابة أمانة منطقة الرياض الإلكترونية بواسطة المكتب الهندسي المعتمد، أما منصة بلدي فهي المنصة الوطنية لبقية الأمانات والبلديات ولخدمات مثل الاستعلام والسكن الجماعي.

الملحق العلوي والملحق الأرضي: ما الفرق؟

تعرّف الاشتراطات الفيلا السكنية بأنها مسكن بدورين بحد أقصى مع ملحق علوي وملاحق خارجية وقبو. فالملحق جزء معترف به من الفيلا وليس استثناءً:

• الملحق العلوي: بناء على سطح الدور الأول، يمكن أن يكون وحدة سكنية أو خدمات مساندة لسطح المبنى.
• الملحق الأرضي (الخارجي): بناء بدور واحد في حوش الفيلا داخل حدود الارتداد، مخصص لخدمة المبنى، مثل غرفة السائق أو المستودع أو المطبخ الخارجي.

نسبة الملحق العلوي: 70% من الدور الذي تحته

تنص الاشتراطات على ألا تزيد مساحة الملحق العلوي عن 70% من مساحة الدور الذي تحته شاملاً عناصر الحركة الرأسية (السلالم والمصاعد). أي أن بيت الدرج وبئر المصعد يُحسبان من الـ 70%، لا فوقها.

مثال: دور أول مساحته 400 م² يسمح بملحق علوي حتى 280 م² شاملاً الدرج والمصعد. وقد تقل المساحة الفعلية بسبب ارتداد الملحق جهة الشوارع.

من أين جاء رقم 50%؟ ما زال على بوابة أمانة الرياض نموذج تدقيق قديم للوحدات السكنية (تاريخ إنشاء الملف 2013) يحدد الملحق العلوي بـ 50% من الدور الأول، وهو ما تنقله صفحات لم تُحدَّث. وقد ذكرت الوزارة عند إصدار الاشتراطات المحدّثة أنها زادت نسب البناء لجميع الأدوار بما فيها الملحق العلوي. ومع ذلك يجب أن يطابق تصميمك نظام البناء الخاص بقطعتك، وبقية نسب الفيلا وارتداداتها في دليل اشتراطات بناء الفلل في الرياض.

اشتراطات الملحق العلوي: الارتداد والسترة والفتحات

• الارتداد: يرتد الملحق عن حد الدور الذي تحته جهة الشوارع والساحات والميادين مسافة لا تقل عن 1.5 متر، ولا يُشترط ارتداده جهة المجاورين وممرات المشاة. ولا يُبنى في الحد الأدنى من الارتداد النظامي جهة الجار.
• السترة: لا تزيد سترة سطح الملحق عن 80 سم ولا تقل عن 40 سم، ولا يُسمح باستمرار درج المبنى إلى سطح الملحق.
• الفتحات: لا شبابيك ولا فتحات مباشرة جهة المجاورين، والإنارة والتهوية عبر فتحات تطل على ارتداد السطح، أو مناور، أو إنارة سماوية.
• العزل: يُعزل السطح الأخير للملحق ضد تسرب المياه والأمطار ودرجات الحرارة العالية.
• الارتفاع: الحد الأقصى لارتفاع الفيلا 14 متراً حتى سطح الملحق العلوي، ولا تُحسب غرف المصاعد وخزانات المياه حتى 6 أمتار من أرضية السطح، ولا تُستخدم لغير خدمات المبنى.

الملحق العلوي وحدة سكنية مستقلة

تسمح الاشتراطات بإقامة ملحق علوي يُستخدم وحدة أو وحدات سكنية منفصلة أو متصلة بالوحدة في الدور الذي تحته، أو خدمات مساندة لسطح المبنى. والشرط المهم هنا: إذا استُخدم الملحق وحدة سكنية مستقلة فيلزم موقف سيارة إضافي داخل حدود الملكية، فوق مواقف الفيلا الأساسية (موقف للأرض 400 م² فأقل، وموقفان لما يزيد).

الملحق الأرضي: النسبة والارتفاع والاستخدام

• المكان: يُسمح بملحق أرضي أو أكثر داخل حدود الارتداد.
• النسبة: مجموع مساحة الملاحق الأرضية والدور الأرضي لا يتجاوز نسبة البناء المسموحة للأرضي، وهي 75% من مساحة الأرض.
• الاستخدام: خدمة مساندة للمبنى، ولا يُسمح باستخدامه لأغراض تجارية أو إدارية.
• الارتفاع: دور أرضي فقط لا يزيد عن 4.5 متر، ولا يزيد سقف الجزء الملاصق للجار عن ارتفاع الدور الأرضي والسور.
• الاتصال بالفيلا: يجوز أن يكون ملاصقاً للمبنى أو مدمجاً مع الدور الأرضي، وإن فُصل عنه فلا تقل المسافة عن 1.2 متر.
• باب غرفة السائق: يجوز فتحه على السور الخارجي بعرض لا يقل عن 80 سم وبما يناسب تصميم السور.

ويرتبط الملحق الأرضي بقاعدة أوسع في الاشتراطات: يُسمح بالبناء في الارتدادات بالدور الأرضي على جميع الجهات بحد أقصى 70% من طول محيط الأرض، بشرط عدم تجاوز نسبة الأرضي، وتوفير المواقف المطلوبة داخل الأرض، والإنارة والتهوية الطبيعية، وبارتفاع لا يزيد عن 4.5 متر. لذلك يُخطَّط الملحق والمواقف ومدخل السيارات معاً، لا كلاً على حدة.

الملحق العلوي في العمائر السكنية

القاعدة نفسها تنطبق على العمائر: في العمائر السكنية والسكنية التجارية والسكنية الإدارية لا تزيد نسبة الملحق العلوي عن 70% من مساحة الدور الذي تحته شاملاً السلالم والمصاعد. وتشترط الاشتراطات في كل المباني السكنية معالجة مواقع الخزانات العلوية وغرف المصاعد وأطباق الاستقبال معمارياً ضمن التكوين العام للواجهات. وما يحدد عدد أدوار العمارة وارتفاعها هو نظام البناء للقطعة، وتجد في دليل منفصل كيف تطلب نظام البناء وتقرؤه.

إضافة ملحق إلى فيلا قائمة: الرخصة

إضافة ملحق علوي أو أرضي لفيلا مرخصة تعديل لمكونات الرخصة يجب أن يسبق التنفيذ. في الرياض يتعاقد المالك مع مكتب هندسي مصمم معتمد عبر بوابة الأمانة، فيقدّم المكتب طلب «تجديد وتعديل رخصة البناء» مع المرفقات، وتصدر فاتورة إن وُجد فرق رسوم، ثم تُعدَّل الرخصة بعد السداد. وتذكر الأمانة مدة عشرة أيام عمل للخدمة. تفاصيل المستندات والتقرير الإنشائي في مقال رخصة تعديل مبنى قائم أو إضافة مكونات.

وتسمح الاشتراطات للمباني القائمة بالاستفادة من زيادات النسب والارتفاعات وفق الإجراءات البلدية، بشرط سلامة المبنى وعدم الإضرار بالمجاورين، ولهذا يتحقق المكتب أولاً من قدرة الهيكل على تحمل الحمل الجديد. وإن بُني الملحق قبل الرخصة، فالمسار هو تصحيح وضع مبنى قائم لا التعديل.

أخطاء شائعة

• حساب الـ 70% دون بيت الدرج والمصعد: الاشتراطات تحسبهما من مساحة الملحق.
• فتح نوافذ الملحق على الجيران: ممنوع صراحة، والبديل فتحات على ارتداد السطح أو مناور أو إنارة سماوية.
• استخدام الملحق شقة مستقلة دون موقف إضافي: الاستخدام المستقل يستلزم موقفاً داخل الملكية.
• استخدام الملحق الأرضي محلاً أو مكتباً: الملحق الأرضي لخدمة المبنى فقط.
• البناء ثم طلب الرخصة: يحوّل الملف من تعديل بسيط إلى تصحيح وضع.

كيف تساعدك حيازة

في حيازة نراجع رخصة فيلتك ونظام البناء لقطعتها، ونحسب المساحة المتاحة فعلاً للملحق، ونتحقق من قدرة الهيكل القائم، ثم نصمم الملحق ونقدّم طلب تعديل الرخصة عبر بوابة أمانة منطقة الرياض الإلكترونية حتى صدوره. تعرّف على خدمة رخص البناء.