مخالفات البناء في السعودية: أنواعها وغراماتها وكيف تصححها قبل أن تعطّل رخصتك

يكتشف كثير من الملاك أن في مبناهم مخالفة في أسوأ توقيت: عند طلب شهادة الإشغال، أو عند البيع، أو حين يريدون إضافة دور. والسبب أن مخالفات البناء في المملكة لا يحكمها نظام واحد، بل نظامان: المخالفات البلدية التي تضبطها الأمانة أو البلدية على الرخصة واشتراطات الموقع، ومخالفات كود البناء السعودي التي تتعلق بجودة التصميم والتنفيذ والإشراف وتوزَّع على كل طرف بحسب مسؤوليته. يجمع هذا الدليل أبرز المخالفات وغراماتها كما وردت في النصوص الرسمية، بقيم التصنيف الأول الذي تقع فيه مدينة الرياض، ثم يشرح طريق التصحيح قبل أن تتحول المخالفة إلى عائق أمام رخصتك. وإذا طُلب منك تقرير هندسي عن مبنى قائم فهذا ما نقدمه في خدمة التقارير الفنية.

نظامان للمخالفات لا نظام واحد

والقاعدة المشتركة بين النظامين أن الغرامة لا تُغني عن الإزالة أو التصحيح: لائحة الكود تنص على ذلك صراحة، ولائحة الجزاءات تُلزم المخالف بإزالة المخالفة خلال مدة محددة، فإن انقضت دون تنفيذ تُحتسب عليه مخالفة جديدة.

البناء بدون ترخيص: ثلاث حالات في المادة العاشرة

تفرّق المادة العاشرة من لائحة الجزاءات بين ثلاث حالات للمبنى المقام دون رخصة نظامية:

1. مبنى يتعارض مع خطوط التنظيم (الخطوط التي تحدد العقار وتفصله عن المجاورين والأملاك العامة في المخطط المعتمد): يُزال على نفقة المخالف.
2. مبنى لا يتعارض مع خطوط التنظيم ويتوافق مع أنظمة البناء، وليس منه ضرر على المجاورين أو ضرره قابل للإزالة: يدفع المخالف ربع تكاليف البناء محل المخالفة ورسوم الرخصة المقررة، ويلتزم بإزالة الضرر، ويحضر شهادة من مكتب هندسي مؤهل من الوزارة تثبت سلامة المنشأة.
3. مبنى مخالف لأنظمة البناء ترتب عليه ضرر على المجاورين لا يمكن تصحيحه: يُزال على نفقة المخالف.

ويضيف جدول الجزاءات غرامات مستقلة؛ فـ«الشروع في البناء بدون رخصة» غرامته 50,000 ريال للمبنى في التصنيف الأول، ومثلها على كل مقاول يشترك في إقامة مبنى بدون رخصة، و«الشروع في الترميم أو الهدم بدون رخصة» غرامته 10,000 ريال.

تجاوز حدود الرخصة: الأدوار ونسبة البناء والارتدادات

تنص المادة التاسعة على أن من تجاوز حدود رخصته بزيادة نسبة البناء أو عدد الأدوار أو بعدم الالتزام بالارتدادات النظامية تُزال مخالفته على نفقته. فإن صعبت الإزالة من الناحية الإنشائية لتأثيرها على سلامة المبنى، وأمكن تصحيح المخالفة بإزالة الضرر الناتج عنها، يدفع المخالف نصف تكلفة البناء محل المخالفة ويلتزم بتصحيحها، مع شهادة من مكتب هندسي مؤهل تثبت سلامة المنشآت. وفي أكتوبر 2025 أضافت الوزارة مخالفة تقسيم المبنى إلى وحدات مخالفة لرخصة البناء بغرامة من 5,000 إلى 25,000 ريال للوحدة المخالفة، مع مهلة 60 يوماً للتصحيح بعد الإشعار، والإزالة أو نصف التكلفة بالشروط نفسها.

أبرز مخالفات البناء البلدية وغراماتها في مدينة الرياض

القيم التالية للتصنيف الأول من جدول الجزاءات عن المخالفات البلدية 1444هـ، والمهلة هي مدة التصحيح بعد التنبيه:

والغرامات المحسوبة بالمتر مقيّدة في الجدول بحد أعلى للمبنى الواحد، وتختلف القيم في بقية التصنيفات الخمسة للأمانات والبلديات، كما يُطبَّق على المنشآت التجارية جدول تصنيفها حسب الحجم.

مخالفات كود البناء السعودي: كل طرف يُحاسَب على دوره

تُطبِّق لجنة النظر الجدول رقم (1) على المباني السكنية من فئة R-3 (الفيلا المنفصلة أو الفلتان المتلاصقتان بما لا يزيد عن ثلاثة طوابق)، والجدول رقم (2) على بقية الإشغالات. ومن أمثلة الجدول الأول:

• تنفيذ البناء دون التعاقد مع مكتب هندسي مشرف معتمد: 10,000 ريال على المالك، ومثلها دون التعاقد مع مقاول معتمد.
• تنفيذ أعمال مخالفة للرخصة والمخططات المعتمدة أو للمتطلبات الإنشائية: 5,000 ريال على المصمم، و7,500 على المشرف، و10,000 على المقاول.
• عدم إرسال المكتب المشرف تقارير مراحل البناء في مواعيدها: 3,000 ريال عن التقرير الأول و1,000 عن كل تقرير آخر.
• أي مخالفة لم تُحدَّد لها عقوبة: من 1,000 إلى 10,000 ريال تقدّرها لجنة النظر.

وفي الجدول الثاني تُحتسب بعض الغرامات بالمتر المربع من مسطح البناء وترتفع بحسب فئة الإشغال. أما الإجراء فيختلف بالخطورة: المخالفة غير الخطرة يُشعَر بها المخالف ليصححها خلال 30 يوماً، ويجوز تمديدها مدة أخرى لا تزيد على 60 يوماً، ثم تُحال إلى لجنة النظر وتوقف الأعمال إن لم تُصحَّح. والمخالفة الخطرة تُصحَّح فوراً، ويوقف البناء أو الجزء الخطر أو يُمنع إشغاله، وتُحال إلى اللجنة خلال خمسة أيام عمل. ويُعفى المكتب المشرف من مخالفة التنفيذ إذا أصدر تقريراً بها وسلّمه للمقاول أو رفعه على منصة بلدي أو للجهات ذات العلاقة ولم يلتزم المقاول.

كيف تصحح المخالفة قبل أن تعطّل رخصتك

1. لا تتجاهل التنبيه: المهلة تبدأ من الإشعار، وانقضاؤها دون تصحيح يفتح باب الغرامة ثم المخالفة الجديدة.
2. اعرف حجم المخالفة فعلياً: رفع مساحي للمبنى ومقارنته بالرخصة والمخططات المعتمدة ونظام البناء للقطعة.
3. قرّر بين الإزالة والتصحيح: حين تضر الإزالة بسلامة المبنى تجيز اللائحتان التصحيح بحلول هندسية، بشرط تقرير من مكتب هندسي معتمد ومؤهل يثبت السلامة؛ وهنا دور التقرير الفني الهندسي.
4. سوِّ الوضع النظامي عبر بوابة الأمانة: بتعديل الرخصة إن كانت قائمة، أو بخدمة تصحيح وضع مبنى قائم التي تُصدر في الرياض رخصة للمباني القديمة التي ليس لها رخصة أو لها رخصة ورقية لم تُسجَّل إلكترونياً. التفاصيل في رخصة تصحيح وضع مبنى قائم.
5. أغلق الملف قبل طلب شهادة الإشغال: لائحة الكود تعاقب المشرف الذي يطلب الإشغال رغم وجود مخالفات خطرة، ويُمنع الإشغال حتى تُعالج.

أخطاء شائعة

• الاعتقاد بأن دفع الغرامة يُنهي المخالفة.
• تنفيذ دور أو ملحق على نية ترخيصه لاحقاً.
• تغيير الاستخدام أو تقسيم الوحدات دون تعديل الرخصة؛ وهذا ما يشرحه مقال تغيير استخدام المبنى من سكني إلى تجاري.
• إهمال تقارير الإشراف حتى تتراكم غراماتها.
• تجاهل شهادة امتثال المباني للمباني الواقعة على الشوارع التجارية؛ فعدم إصدارها مخالفة غرامتها 5,000 ريال في التصنيف الأول، وتفاصيلها في شهادة الامتثال للمباني.
• شراء مبنى دون مطابقته مع رخصته ومخططاته المعتمدة.

كيف تساعدك حيازة

نزور في حيازة المبنى ونرفعه مساحياً ونقارنه بالرخصة ونظام البناء، فنحدد لك ما يُصحَّح وما قد يُطلب إزالته قبل أن تتعامل مع الأمانة. ونعدّ التقرير الفني والمخططات اللازمة، ثم نقدّم طلب التعديل أو تصحيح الوضع في بوابة أمانة منطقة الرياض الإلكترونية ونتابعه حتى إغلاق الملف.