اشتراطات العمائر السكنية والسكنية التجارية في الرياض: الأدوار والمواقف والارتدادات والدور الأرضي

العمارة السكنية التجارية من أكثر الاستثمارات طلباً في الرياض: محلات في الدور الأرضي تدر دخلاً، وشقق فوقها. لكن تصميمها يحتاج دقة أكبر من الفيلا، لأن الخطأ في حساب المواقف أو مداخل المحلات أو الارتداد على الشارع التجاري يعيد المخططات من المراجعة. يجمع هذا الدليل ما تنص عليه اشتراطات إنشاء المباني السكنية السارية الصادرة عن وزارة البلديات والإسكان للعمائر السكنية والسكنية التجارية والسكنية الإدارية، ويوضح ما يبقى لنظام البناء الخاص بقطعتك. ونتولى إصدار رخصة البناء للعمائر السكنية والسكنية التجارية عبر بوابة أمانة منطقة الرياض.

وفي الرياض تُقدَّم رخص البناء وما يتبعها عبر بوابة أمانة منطقة الرياض الإلكترونية بواسطة المكتب الهندسي المعتمد، أما منصة بلدي فهي المنصة الوطنية لبقية الأمانات والبلديات ولخدمات مثل الاستعلام والسكن الجماعي.

ثلاثة أنواع من العمائر في الاشتراطات

ما يزيد ارتفاعه عن 23 متراً يُعد من الأبراج عالية الارتفاع، وهي مستثناة من هذه الاشتراطات مع الفنادق والشقق الفندقية والسكن الجماعي للأفراد، ولهذا الأخير مسار مستقل تجده في دليل اشتراطات رخصة السكن الجماعي.

عدد الأدوار والارتفاع

لا تضع الاشتراطات الوطنية رقماً واحداً لعدد أدوار العمارة؛ تحدد أنها أكثر من دورين وبارتفاع لا يزيد عن 23 متراً، وتُلزم بالتقيد بـنظام البناء والمخطط المعتمد لكل منطقة تخطيطية في الاستعمالات وعدد الأدوار وأقصى ارتفاع. فعدد أدوار عمارتك يأتي من نظام البناء لقطعتك، وطريقة طلبه في دليل نظام البناء لقطعة الأرض. وثلاث قواعد تؤثر في الحساب:

• يجوز أن يكون الدور الأرضي مواقف في العمائر متعددة الأدوار بارتفاع لا يقل عن 2.5 متر، ولا يُحتسب حينها من عدد الأدوار النظامية، مع تشجير واجهة المواقف.
• القبو مسموح على كامل مسطح الأرض ويجوز تعدد أدواره، للمواقف والخدمات، وللسكن بشرط التهوية والإنارة الطبيعية.
• المصاعد إلزامية في المنشآت متعددة الأدوار، وهي في تعريف الاشتراطات ما زاد عن أربعة طوابق علوية فوق الأرضي وتجاوز ارتفاعه 15 متراً.

نسب البناء والارتدادات

الأرقام التالية هي الحدود العامة في الاشتراطات، ويُطابَق التصميم معها ومع نظام البناء للقطعة:

ما يختلف على الشوارع التجارية: تستثني الاشتراطات الوطنية من الإلزام احتساب المواقف والارتدادات للمباني على الشوارع والطرق التجارية، ونسب البناء في المناطق الخاصة التي تحددها الأمانة، وتحيل ما لا تغطيه إلى أنظمة الأمانة. لذلك لا تعتمد في عمارة على شارع تجاري بالرياض على الجدول السابق وحده قبل قراءة نظام البناء للقطعة. وعلى الشوارع التجارية لا يُسمح بأسوار للعمائر السكنية التجارية والإدارية، ولا يتجاوز السور الجانبي نهاية المبنى جهة الشارع التجاري، ويجوز السور بعد الارتداد النظامي بموافقة الأمانة.

المواقف: كيف تحسب العدد

هذه معدلات الاشتراطات العامة، وتذكّر أن احتساب المواقف للمباني على الشوارع التجارية مستثنى من الإلزام ويتبع ضوابط الأمانة ونظام البناء للقطعة:

• الشقق: 1.5 موقف لكل شقة، وإن ظهر كسر يُجبر للعدد الصحيح الأعلى (7 شقق = 10.5، أي 11 موقفاً).
• المحلات: موقف لكل 45 م² من مساحة المحلات، ولا يقل عن موقف لكل محل.
• المكاتب: موقف لكل 45 م² من مساحة المكتب، ولا يقل عن موقف لكل مكتب.
• المواقف المزدوجة (موقف خلف موقف) مسموحة للوحدة نفسها، بعرض لا يقل عن 2.8 متر وطول لا يقل عن 11 متراً، ولا يقل مجموع المواقف عن عدد الشقق.
• منحدر القبو: منحدر واحد بعرض لا يقل عن 4 أمتار حتى 25 موقفاً، وما زاد يلزمه مدخل ومخرج منفصلان لا يقل عرض كل منهما عن 3.5 متر، وفق دليل تصميم مواقف السيارات الصادر عن الوزارة.

مثال: أرض 900 م² تسمح بدور أرضي حتى 585 م² وأدوار متكررة حتى 675 م². عمارة فيها 12 شقة وأربعة محلات مساحتها 360 م² تحتاج بالمعدلات العامة 18 موقفاً للشقق و8 للمحلات، أي 26 موقفاً، فإن وُضعت كلها في القبو لزم مدخل ومخرج منفصلان.

الدور الأرضي والمداخل

• المحلات في الدور الأرضي، والمدخل السكني منفصل عن المدخل التجاري أو الإداري.
• إن كانت العمارة على أكثر من شارع، تكون مداخل المحلات على الشارع التجاري فقط، ولا يُسمح بها جهة الشوارع السكنية.
• مداخل مواقف المحلات والمكاتب على الشوارع التجارية، ويجوز أن تكون على الشوارع السكنية بعرض 15 متراً فأكثر بموافقة الأمانة أو البلدية.
• لا يُسمح بمداخل للمكاتب جهة الشوارع السكنية.
• يجوز عمل درج أو منحدر للمداخل ضمن الارتدادات بما لا يعيق المواقف السطحية ويتماشى مع الأرصفة.
• يُمنع وضع وحدات التكييف والتمديدات على الواجهات المطلة على الطرق والشوارع الرئيسية.

متطلبات فنية تُراجع مع الرخصة

• إنشائياً: تطبيق الأكواد الإنشائية SBC 301 إلى 309، بما فيها فحص التربة وحساب الأحمال.
• الوصول الشامل: إلزامي في العمائر السكنية من أربع وحدات فأكثر وفي العمائر السكنية التجارية والإدارية.
• السلامة: تطبيق كود الحماية من الحرائق SBC 801 واشتراطات الدفاع المدني، ومرمى للنفايات في المباني الأعلى من أربعة أدوار.
• الدرج: لا يقل صافي عرض الدرج والبسطة عن 1.2 متر في العمائر، ولا يقل ارتفاع الدرابزين عن 90 سم.

قبل شراء أرض لعمارة: ما تتحقق منه

كثير من المستثمرين يشترون الأرض ثم يكتشفون أن العمارة التي خططوا لها لا تتسع لها القطعة. قبل الشراء تحقق من:

1. تصنيف الشارع وعرضه: هل هو تجاري أم سكني؟ فالمحلات ومداخلها ومداخل مواقفها مرتبطة بالشارع التجاري، والارتدادات تُحسب من عرض الشارع.
2. نظام البناء للقطعة: الاستعمال المسموح وعدد الأدوار والارتفاع، فهو الذي يحدد عدد الشقق الممكن.
3. أبعاد القطعة وزواياها: القطعة على شارعين تلزمها شطفة في الزاوية وفق المخطط المعتمد بحد أدنى خُمس عرض الشارع ولا تقل عن 3 × 3 أمتار، ولا يُسمح بمداخل سيارات فيها، ولا تُحسم مساحتها عند حساب نسبة الأرضي.
4. إمكانية المواقف: احسب المواقف المطلوبة لعدد الشقق والمحلات الذي تريده، ثم تحقق أنها تتسع في الأرضي والقبو مع المنحدرات.
5. الارتداد جهة الجيران: يرتفع من مترين إلى 3 أمتار إن زادت العمارة عن خمسة أدوار، فيقل مسطح الأدوار المتكررة.

ولمن يقارن بين بناء عمارة وفيلا على القطعة نفسها، فنسب الفلل وارتداداتها مفصلة في دليل اشتراطات بناء الفلل في الرياض.

أخطاء شائعة

• تصميم عدد أدوار قبل قراءة نظام البناء.
• تطبيق ارتدادات الشوارع السكنية على قطعة على شارع تجاري.
• نسيان جبر كسور مواقف الشقق أو موقف كل محل.
• فتح محل على الشارع السكني الخلفي.
• وضع وحدات التكييف على الواجهة الرئيسية.

كيف تساعدك حيازة

في حيازة نبدأ مشروع عمارتك بطلب نظام البناء للقطعة وحساب أقصى مسطحات ومواقف تسمح بها، ثم نصمم عمارة سكنية أو سكنية تجارية تمر من مراجعة الأمانة بأقل الملاحظات، ونقدّم الرخصة عبر بوابة أمانة منطقة الرياض الإلكترونية. تعرّف على خدمة رخص البناء وخدمة التصميم المعماري.